Tháo gỡ ách tắc trong việc tách thửa đất tại TP.HCM

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 5/12/2017 của UBND TP.HCM quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đã góp phần chặn đứng nạn đầu nậu núp bóng chủ đất để phân lô bán nền trái phép.

Nhưng, do có một số quy định của quyết định 60 chưa thật chuẩn xác, chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, như quy định không cho phép tách thửa đối với thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) đã làm ách tắc hoạt động tách thửa đất tại một số khu vực, nhất là tại các quận ven và huyện ngoại thành trong gần 3 năm qua, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng và nhu cầu tách thửa thật của rất nhiều cá nhân, hộ gia đình.

Theo đó, ông Lê Hoàng Châu đã có văn bản đề nghị UBND TP.HCM xem xét, chỉ đạo khẩn trương sửa đổi, quyết định 60/2017/QĐ-UBND để tháo gỡ ách tắc, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, hộ gia đình được tách thửa đất; vừa ngăn chặn, kiểm soát được tình trạng đầu nậu núp bóng chủ đất để phân lô bán nền trái phép, làm phá vỡ quy hoạch và làm tăng áp lực lên hạ tầng đô thị của khu vực.

Nhiều bất cập trong quyết định 60

Nhận định về quyết định 60/2017/QĐ-UBND, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, quyết định này cho phép tách thửa đất ở, tách thửa đất nông nghiệp, tách thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, tách thửa đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) của hộ gia đình, cá nhân, đã căn cứ theo luật là đúng quy định.

“Bất cập lớn nhất của quyết định 60 là quy định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất (Khoản (1.a) điều 5) là không có căn cứ pháp luật. Vì các quy định về quy hoạch đất ở xây dựng mới, quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) đều không có trong các văn bản quy phạm pháp luật về quy hoạch”, ông Châu phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA). Ảnh nhân vật

Từ phân tích trên, Chủ tịch HoREA đề nghị cần bãi bỏ quy định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) trong quyết định 60.

Mặt khác, Sở Quy hoạch Kiến trúc đã có hướng dẫn UBND các quận, huyện xác định các khu vực quy hoạch chức năng đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng); đất dân cư hiện hữu kết hợp chỉnh trang, kể cả đất dân cư xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở (có dân cư hiện hữu) thuộc các trường hợp được tách thửa đất ở theo quyết định 60 (tại công văn 914/SQHKT-HTKT ngày 1/3/2018) và đã hướng dẫn UBND các quận, huyện chỉ xem xét giải quyết đối với khu đất tách thửa thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang và phù hợp với quy hoạch được quy định trong quyết định 60 (tại công văn 3771/SQHKT-HTKT ngày 3/8/2018).

Đối với nội dung trên của Sở Quy hoạch Kiến trúc, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, những vấn đề trong công văn đã phát sinh thêm các nội dung có tính quy phạm pháp luật, như UBND các quận, huyện chỉ xem xét giải quyết, hoặc khu vực quy hoạch chức năng đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng); đất dân cư hiện hữu kết hợp chỉnh trang, kể cả đất dân cư xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở (có dân cư hiện hữu), qua đó, đã làm khó cho UBND các quận, huyện trong công tác giải quyết tách thửa trên địa bàn.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng chỉ ra một vướng mắc lớn khác có liên quan đến thực hiện tách thửa, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (bao gồm hộ gia đình, cá nhân), đó là cần phải kịp thời xóa treo các quy hoạch treo tức những quy hoạch không khả thi.

Cụ thể như, định kỳ xem xét, rà soát, đánh giá quá trình thực hiện để kịp thời điều chỉnh phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Định kỳ rà soát đối với quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện là 10 năm, đối với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu là 5 năm, đối với quy hoạch chi tiết là 3 năm kể từ ngày quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

“UBND TP.HCM đã chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc khẩn trương rà soát các quy hoạch trên địa bàn để điều chỉnh cho phù hợp, kịp thời xóa treo các quy hoạch treo (quy hoạch không khả thi). Đây là cơ sở pháp lý để giải quyết nhu cầu tách thửa của nhiều hộ gia đình, cá nhân đang bị treo quyền lợi trong các khu vực có quy hoạch treo”, Chủ tịch HoREA thông tin.

Ngoài ra, ông Châu cho rằng, đi đôi với việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp và chính đáng của người dân được tách thửa đất, thì cần phải tăng cường quản lý và ngăn chặn những trường hợp đầu nậu núp bóng các cá nhân, hộ gia đình thực hiện tách thửa các thửa đất ở có quy mô diện tích lớn, dẫn đến tình trạng phân lô bán nền tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị và làm tăng gánh nặng lên hệ thống hạ tầng. Trong đó, có vai trò hướng dẫn của các Sở và vai trò quyết định trực tiếp của UBND các quận, huyện, phường, xã, thị trấn. 

Tháo gỡ ách tắc 

Từ những bất cập nêu trên, ông Lê Hoàng Châu, để nghị UBND TP.HCM bỏ nội dung thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất trong quyết định 60, cũng như biên tập lại các trường hợp không được tách thửa đất.

Bên cạnh đó, đề nghị UBND TP.HCM tiếp tục chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc khẩn trương rà soát các quy hoạch trên địa bàn để điều chỉnh cho phù hợp, kịp thời xóa treo các quy hoạch treo. Đây là cơ sở pháp lý để giải quyết nhu cầu tách thửa của nhiều hộ gia đình, cá nhân đang bị treo quyền lợi trong các khu vực có quy hoạch treo.

Đồng thời, chỉ đạo các Sở, nhất là Sở Quy hoạch Kiến trúc, hướng dẫn thực hiện các trường hợp khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao UBND các quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các Sở ngành theo quy, để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực, phù hợp với tình hình thực tiễn của thành phố và sửa đổi các điểm bất hợp lý.

"UBND TP.HCM cần chỉ đạo các Sở, ngành chức năng, nhất là UBND các quận, huyện kiện toàn và phát huy vai trò, vị trí của Tổ công tác liên ngành thực hiện quyết định 60, để xem xét các trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin tách thửa, hạn chế tối đa tình trạng đầu nậu núp bóng các cá nhân, hộ gia đình thực hiện tách thửa các thửa đất ở có quy mô diện tích lớn, dẫn đến tình trạng phân lô bán nền tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị và làm tăng gánh nặng lên hệ thống hạ tầng", ông Châu đề nghị.

Ngoài ra, ông Chủ tịch HoREA cũng đề nghị thành phố cần xem xét chấp thuận đề xuất của Sở Xây dựng về cấp phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp, trên thửa đất sau khi tách thửa đất nông nghiệp, nhằm sử dụng đất nông nghiệp đạt hiệu quả cao, nhân rộng và thúc đẩy phát triển sản xuất nông nghiệp đô thị, nông nghiệp công nghệ cao, ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật trong kỷ nguyên số hóa và cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4.

Theo báo cáo của Sở TN&MT TP.HCM, tính đến ngày 31/10/2019, toàn thành phố đã giải quyết 5.711 hồ sơ xin tách thửa. Trong đó, có 5.264 hồ sơ tách thửa đất ở không hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, chiếm tỷ lệ 92,17%; 388 hồ sơ tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, chiếm tỷ lệ 6,8%; 59 hồ sơ tách thửa đất nông nghiệp của quận 2, quận 9 và huyện Nhà Bè, chiếm tỷ lệ 1,03%.

Tuy nhiên, trên thực tế, báo cáo mới đây của Sở Quy hoạch và Kiến trúc lại cho thấy, toàn thành phố có hơn 14.000 ha đất nằm trong các khu vực quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở). Với 14.000 ha đất vướng quy hoạch, có thể kéo theo hàng ngàn hộ gia đình, cá nhân đã không thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất theo nhu cầu trong thời gian qua.

Bài liên quan

Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM đề xuất cách tách thửa mới

Lại 'siết' phân lô tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất ở Phú Quốc

TPHCM gỡ vướng quy định tách thửa đất ở

HoREA: Để ngăn phân lô, bán nền nên bỏ quy định tách thửa đối với từng loại đất