Ai đang 'ôm' chung cư Hà Nội?

Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới khi nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đồng loạt tung các dự án quy mô lớn ra thị trường. Từ khu tây, khu nam đến phía bắc Thủ đô, hàng loạt tổ hợp cao tầng được khởi công hoặc hoàn tất pháp lý, dự kiến bổ sung thêm hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường Hà Nội trong giai đoạn 2026-2028.

Masterise Homes, MIK Group, Sunshine Group dẫn đầu

Thị trường căn hộ thương mại tại Hà Nội hiện ghi nhận sự tham gia của nhiều doanh nghiệp. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung vẫn được dẫn dắt bởi nhóm "ông lớn" như Masterise Homes, MIK Group và Sunshine Group.

Tại khu vực đường Nguyễn Trãi, khu đất công nghiệp cũ Cao - Xà - Lá (nhà máy cao su - xà phòng - thuốc lá) đang chuyển mình thành tổ hợp đô thị mang tên Hanoi Seasons Garden. Dự án do Masterise Homes phát triển trên quỹ đất khoảng 11 ha, gồm 8 tòa căn hộ và 2 tòa văn phòng cao từ 35 đến 46 tầng.

Chủ đầu tư chưa công bố tổng số lượng sản phẩm tung ra thị trường. Tuy nhiên, căn cứ vào việc Hà Nội cho phép bán 3.944 căn hộ cho người nước ngoài, quy mô dự án có thể lên tới 13.000 căn. Theo quy định hiện hành, tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư.

Ở phía tây Thủ đô, trong đại đô thị Vinhomes Đan Phượng, Masterise Homes tiếp tục hiện diện với dự án Masteri Sky Quarter gồm 2 tòa tháp cao 16 và 22 tầng. Sang phía đông, sau các dự án ở Vinhomes Global Gate Cổ Loa, Masterise Homes dự kiến phát triển tổng cộng 34 tòa căn hộ bên trong đại đô thị Vinhomes Ocean Park 2, 3.

MIK Group cũng là một trong những nhà phát triển căn hộ lớn tại Hà Nội khi liên tục công bố dự án mới trong khoảng 3 năm trở lại đây.

Khu tây vẫn là thị trường trọng điểm của doanh nghiệp này. Sau loạt dự án tại Vinhomes Smart City và The Matrix One giai đoạn 2, MIK mới đây tiếp tục giới thiệu Imperia Sky Park tại Nam An Khánh. Dự án được phát triển trên khu đất gần 4 ha với 6 tòa nhà cao từ 31 đến 40 tầng, dự kiến cung cấp khoảng 3.000 căn hộ thuộc nhiều loại hình, từ studio đến duplex và penthouse.

Ở phía đông thành phố, MIK Group triển khai dự án The Magnolia tại Long Biên. Tổ hợp này gồm 3 tòa nhà cao 33 tầng với hơn 500 căn hộ. Đây là dự án tiếp theo của doanh nghiệp tại khu vực phía đông sau Imperia Signature Cổ Loa thuộc đại đô thị Vinhomes Global Gate và Imperia Ocean City tại Vinhomes Ocean Park 2.

Sunshine Group cũng cho thấy tham vọng lớn trên thị trường căn hộ Hà Nội khi công bố triển khai hàng loạt dự án trọng điểm. Đầu năm nay, doanh nghiệp của Chủ tịch Đỗ Anh Tuấn đã đồng loạt khởi công 3 dự án gồm Noble West Lake Hanoi, Sunshine River Park và Sunshine Continental.

Trong đó, Noble West Lake Hanoi có quy mô lớn nhất. Dự án nằm trong khu đô thị Ciputra (phường Phú Thượng), có diện tích gần 6 ha, gồm 12 tòa tháp cao 40 tầng, tiếp giáp trục Võ Chí Công và đối diện Lotte Mall West Lake.

Trong khi đó, Sunshine River Park tại phường Phú Thượng có quy mô 25 tầng nổi, 3 tầng hầm với tổng diện tích sàn gần 134.000 m2. Còn Sunshine Continental tại phường Từ Liêm được xây dựng cao 30 tầng nổi cùng 3 tầng hầm.

Danh mục dự án đang triển khai của Sunshine Group tại Hà Nội. Ảnh: KSF.

Chỉ tính riêng danh mục đã công bố, Masterise Homes, MIK Group và Sunshine Group đang nắm trong tay nguồn cung lên tới hàng chục nghìn căn hộ, trở thành nhóm doanh nghiệp dẫn dắt thị trường Hà Nội và vùng phụ cận.

Bên cạnh các "ông lớn", thị trường căn hộ Hà Nội cũng ghi nhận sự hiện diện của nhiều doanh nghiệp khác.

Tổng công ty CP Bảo hiểm Quân đội (MIC) gây chú ý với dự án tòa tháp cao 42 tầng, cung cấp hơn 600 căn hộ cao cấp cùng khu nhà phố thấp tầng trên trục đường Tố Hữu.

Tân Á Đại Thành cũng đang đẩy mạnh phát triển dự án Meyhomes Galleria Hoàng Mai trên đường Vĩnh Hưng, dự kiến cung cấp khoảng 1.095 căn hộ. Một dự án khác là Galia Hanoi tại Yên Sở dự kiến bổ sung gần 800 căn hộ cho khu vực phía nam Hà Nội.

Trong khi đó, Geleximco cũng sở hữu dự án An Bình Homeland nằm trong Khu đô thị Geleximco - Lê Trọng Tấn, cung cấp khoảng 1.200 căn hộ. Chủ đầu tư WTO trở lại với dự án The Flame Vine thuộc khu đô thị Hinode Royal Park. Lideco tái xuất thị trường căn hộ với dự án NO-11 cao 32 tầng, cung cấp 364 căn hộ tại Khu đô thị mới Dịch Vọng.

Chung cư cao cấp chiếm đa số

Điểm chung của phần lớn doanh nghiệp dẫn dắt thị trường chung cư Thủ đô nói trên là đều hướng đến phân khúc cao cấp.

Các dự án của Masterise chủ yếu đang được bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí dự án ở trung tâm Hà Nội là Hanoi Seasons Garden đã ghi nhận mức giá vượt 200 triệu/m2. Tương tự, nhiều dự án của MIK Group và Sunshine Group cũng nhắm tới nhóm khách hàng "nhiều tiền". Ngay cả dự án của MIC ở Tố Hữu cũng được chào bán với giá trên 100 triệu đồng/m2.

Thị trường chung cư Hà Nội bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh về nguồn cung nhưng giá bán vẫn khó tiếp cận với đại bộ phận người dân. Ảnh: Việt Hà.

Dữ liệu của CBRE Hà Nội cho thấy quý I vừa qua là quý thứ 3 liên tiếp giá căn hộ sơ cấp tại Thủ đô duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Với mức bình quân 102 triệu đồng/m2, giá bán đã tăng 29% so với cùng kỳ năm trước và cao hơn cả TP.HCM trước thời điểm sáp nhập.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cho rằng đà tăng giá trên thị trường sơ cấp xuất phát từ việc các chi phí đầu vào của dự án như tiền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính và giá nguyên vật liệu đều tăng đáng kể. Những yếu tố này được phản ánh trực tiếp vào giá bán của chủ đầu tư.

Dù đang chiếm ưu thế về nguồn cung, các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp có thể đối mặt nhiều thách thức hơn khi thị trường bước vào chu kỳ cạnh tranh mới. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội được dự báo tiếp tục tăng mạnh nhờ quá trình tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng và việc đẩy mạnh phát triển các dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

CBRE cho rằng tổng số lượng căn hộ tung ra thị trường Hà Nội trong năm nay có thể đạt khoảng 36.000 căn, tức tương đương năm trước và vượt xa số lượng mở bán trong các năm 2020-2024.

Thực tế, nhu cầu mua ở và đầu tư căn hộ đã suy giảm từ cuối năm ngoái khi lãi suất cho vay tăng trở lại, mặt bằng giá duy trì ở mức cao, khiến sức hấp thụ trên thị trường chuyển nhượng giảm xuống.

Ở góc độ đơn vị phân phối, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, cho biết giai đoạn trước, nguồn cung khan hiếm khiến nhiều môi giới gần như không phải chi tiền quảng cáo vẫn có thể bán được hàng. Tuy nhiên, khi nguồn cung tăng mạnh, người mua thắt chặt chi tiêu, hoạt động bán hàng trở nên khó khăn hơn và mức độ cạnh tranh giữa các đơn vị môi giới cũng ngày càng gay gắt.

Với nhiều áp lực cùng hiện hữu, các chuyên gia cho rằng chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ phải điều chỉnh chiến lược bán hàng, cũng như cơ cấu sản phẩm và phải tạo nên các sản phẩm thực sự khác biệt để thu hút người mua.

Để tăng khả năng cạnh tranh, chuyên gia CBRE khuyến nghị các nhà đầu tư cần điều chỉnh chiến lược, tránh đầu tư dàn trải. Các đơn vị nên tập trung nguồn lực vào những thị trường có tính thanh khoản cao hoặc các dự án đã hoàn thiện pháp lý để cải thiện thanh khoản, tăng khả năng xoay vòng dòng tiền.