Doanh nghiệp TP.HCM hiến kế làm nhà ở cho thuê

Phát triển nhà ở cho thuê là xu hướng tất yếu khi nhu cầu trên thị trường đang rất lớn. Ảnh: Duy Hiệu.

Phát biểu tại chương trình Cafe Doanh nhân HUBA với chủ đề "Nhà ở xã hội - Nhà ở cho thuê: Giải pháp an cư cho người lao động" mới đây, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA), Chủ tịch Lê Thành Group cho rằng phát triển nhà ở cho thuê là xu hướng tất yếu khi nhu cầu trên thị trường đang rất lớn.

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM và Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố có khoảng 1 triệu người có nhu cầu thuê nhà ở. Tuy nhiên, nguồn cung hiện nay còn rất hạn chế, trong khi cơ cấu thị trường bất động sản đang mất cân đối, thiếu nghiêm trọng sản phẩm dành cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Trong bối cảnh đó, TP.HCM đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội, đồng thời bổ sung thêm khoảng 50.000 căn nhà ở cho thuê.

Còn nhiều khó khăn

Tuy nhiên, để hiện thực hóa mục tiêu trên không phải điều dễ dàng. Theo ông Nghĩa, những nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở quỹ đất, nguồn vốn và cơ chế chính sách đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia.

Ông cho biết ngay cả các dự án nhà ở xã hội để bán hiện cũng chỉ được hưởng mức lợi nhuận định mức khoảng 10%. Trong khi đó, quá trình hoàn tất thủ tục đầu tư thường kéo dài 2-5 năm, khiến lợi nhuận thực tế bình quân mỗi năm chỉ còn khoảng 2%.

Bên cạnh đó, biến động lãi suất và chi phí đầu vào cũng làm gia tăng rủi ro cho chủ đầu tư. Nhiều dự án được tính toán với lãi suất vay khoảng 7-8%/năm nhưng trong quá trình triển khai, lãi suất có thể tăng lên 12-13%/năm, trong khi giá vật liệu xây dựng tăng 10-30%, làm bào mòn đáng kể hiệu quả đầu tư.

Khó khăn càng rõ hơn với mô hình nhà ở cho thuê. Ông Nghĩa dẫn ví dụ một dự án gồm 1.000 căn hộ, mỗi căn rộng 50 m2, tổng vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng. Với yêu cầu vốn tự có 20% và vay ngân hàng 80%, doanh nghiệp phải vay khoảng 800 tỷ đồng.

Nếu lãi suất khoảng 10%/năm, sau thời gian làm thủ tục và xây dựng, tổng dư nợ có thể tăng lên khoảng 1.000 tỷ đồng. Khi đó, riêng chi phí lãi vay hàng năm đã khoảng 100 tỷ đồng, tương đương hơn 8 triệu đồng/tháng cho mỗi căn hộ. Đây mới chỉ là chi phí trả lãi, chưa bao gồm vận hành, bảo trì, sửa chữa hay khấu hao tài sản.

"Ngay cả khi thu đủ tiền thuê để trả lãi ngân hàng thì khoản nợ gốc vẫn còn nguyên. Đó là lý do doanh nghiệp không mặn mà với mô hình nhà ở cho thuê", ông Nghĩa nói.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (Huba), Chủ tịch Lê Thành Group. Ảnh: BTC.

Đồng quan điểm, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Xây dựng Bcons cho rằng nhà ở cho thuê khó có thể phát triển nếu chỉ vận hành theo cơ chế thị trường thông thường.

Theo ông Thạch, để hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở cho thuê cần có sự tham gia của ba bên gồm Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Doanh nghiệp không thể đầu tư mà không có lợi nhuận, vấn đề là cần hài hòa lợi ích giữa các bên để bảo đảm tính khả thi của chính sách.

Do đó, ông Thạch cho rằng Nhà nước cần đóng vai trò chủ động hơn trong việc hỗ trợ và dẫn dắt thị trường. Thực tế, nhiều mô hình thành công trên thế giới như Singapore đều có sự tham gia trực tiếp của ngân sách Nhà nước.

Kiến nghị ưu đãi mạnh về vốn, thuế và đất đai

Để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê, ông Lê Hữu Nghĩa đề xuất nâng mức lợi nhuận định mức đối với các dự án này từ 10% lên khoảng 15-20%, đồng thời giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng (VAT) nhằm cải thiện hiệu quả đầu tư.

Về nguồn vốn, ông cho rằng doanh nghiệp cần được vay dài hạn 15-20 năm với lãi suất ổn định khoảng 4-5%/năm. Ngân hàng Nhà nước cũng cần có cơ chế tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại tham gia cho vay đối với các dự án nhà ở cho thuê.

Bên cạnh đó, ông Nghĩa kiến nghị tăng mức hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Hiện TP.HCM đang xây dựng cơ chế hỗ trợ tối đa 10 tỷ đồng cho mỗi dự án, với điều kiện không vượt quá 50% giá trị hạ tầng. Đối với nhà ở cho thuê, theo ông Nghĩa, mức hỗ trợ nên được nâng lên 20 tỷ đồng và có thể xem xét hỗ trợ tới 100% chi phí hạ tầng.

Một đề xuất khác là tạo "luồng xanh" pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê nhằm rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục.

Ngoài ra, ông cũng kiến nghị tạm thời chưa thu tiền sử dụng đất trong thời gian dự án được sử dụng để cho thuê. Nghĩa vụ tài chính về đất đai chỉ nên phát sinh khi chủ đầu tư chuyển đổi sang hình thức bán sản phẩm.

"Cần nhìn nhận nhà ở cho thuê như một cấu phần quan trọng của thị trường nhà ở, thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu nhà như hiện nay", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Liên quan đến vấn đề vốn, ông Nguyễn Quang Thanh, Phó tổng giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP.HCM (HFIC) cho biết thành phố đang triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất cho các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và ký túc xá sinh viên.

HFIC cũng đang đề xuất nâng hạn mức hỗ trợ từ 200 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng mỗi dự án, đồng thời kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất từ 7 năm lên 10 năm để phù hợp hơn với đặc thù hoàn vốn dài của các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Dù bài toán nhà ở cho thuê vẫn còn nhiều thách thức, mô hình này bước đầu đã nhận được sự hưởng ứng từ cả khu vực công lẫn doanh nghiệp tư nhân. Hiện, các đơn vị đã ký cam kết phát triển gần 100.000 căn nhà ở cho thuê trên địa bàn TP.HCM trong thời gian tới.

Trong khối cơ quan nhà nước, Liên đoàn Lao động TP.HCM cam kết triển khai 10.000 căn; Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP.HCM (HEPZA) cam kết 10.000 căn; Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM (HOF) đề xuất và cam kết thực hiện 25.000 căn; Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn (RESCO) cam kết triển khai 1.755 căn.

Đối với khu vực doanh nghiệp tư nhân, Tập đoàn CT Group đăng ký số lượng lớn nhất với 20.000 căn, tiếp theo là Bcons với 10.000 căn. Tập đoàn Novaland cam kết thực hiện 6.000 căn, Kim Oanh Group 5.000 căn và Vingroup 4.500 căn.

Ngoài ra, CTCP Đầu tư Xây dựng Sản xuất Dịch vụ Du lịch Thiên Phát cam kết triển khai 3.150 căn; CTCP Đức Mạnh 2.000 căn; Công ty Nam Long ADC (thuộc Tập đoàn Nam Long) đăng ký 1.000 căn và Công ty Lê Thành 800 căn.

Theo ông Nghĩa, nếu hoàn thành, đây không chỉ là giải pháp an cư cho người lao động mà còn góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của thành phố trong những năm tới.