Thấy gì từ kế hoạch của Vinhomes, Sunshine, Novaland?

Nhiều doanh nghiệp bất động sản lên kế hoạch tăng trưởng mạnh trong năm 2026 Ảnh: Việt Linh.

Kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở cho thấy bức tranh chung của ngành bất động sản năm 2026 là tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, xu hướng phân hóa cũng xuất hiện khi không phải chủ đầu tư nào cũng tự tin với kế hoạch tăng trưởng cao.

Những kế hoạch tham vọng

Năm nay, Vinhomes tiếp tục là doanh nghiệp có kế hoạch kinh doanh áp đảo khi đặt mục tiêu doanh thu lên tới 285.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 60.000 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với kết quả đạt được năm ngoái, đồng thời gấp nhiều lần so với những chủ đầu tư còn lại trên thị trường.

Sunshine Group cũng tự tin với thị trường bất động sản năm nay thông qua mục tiêu doanh thu 40.000 tỷ và lãi trước thuế 15.000 tỷ đồng. Nếu hiện thực được kế hoạch này, Sunshine sẽ trở thành doanh nghiệp bất động sản niêm yết có lợi nhuận cao thứ 2 thị trường trong nước, chỉ sau Vinhomes.

Kế hoạch kinh doanh của Novaland năm nay cũng thể hiện tham vọng lớn khi đặt mục tiêu gần 23.000 tỷ doanh thu, tăng hơn 3 lần năm 2025, đồng thời là mức cao nhất lịch sử. Với kết quả này, Novaland dự kiến lãi sau thuế 1.852 tỷ đồng.

Taseco Land sau năm ngoái ghi nhận hơn 3.700 tỷ doanh thu và lãi sau thuế 673 tỷ đồng, năm nay cũng đặt mục tiêu doanh thu lần đầu vượt 10.000 tỷ (cụ thể là 11.063 tỷ đồng), tức gấp gần 3 lần. Lợi nhuận sau thuế cũng dự kiến tăng gần 4 lần, đạt trên 2.500 tỷ.

Tương tự, Tập đoàn Nam Long sau năm ngoái ghi nhận doanh số kỷ lục 11.855 tỷ, dự kiến tiếp tục tăng mạnh chỉ tiêu này năm nay đạt 23.460 tỷ đồng. Với doanh số xấp xỉ tỷ USD, tập đoàn dự kiến ghi nhận 7.630 tỷ đồng doanh thu, tăng 35% so với 2025, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ dự kiến đạt 720 tỷ (+3%).

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Nam Long cho rằng năm 2026, kinh tế vĩ mô của Việt Nam vẫn duy trì tích cực, hoạt động đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh mẽ, và xu hướng đô thị hóa tăng tốc, cùng nhu cầu nhà ở bền vững.

“Thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, theo hướng thận trọng và bền vững hơn", ông Quang nói và cho biết trong bối cảnh đó, tập đoàn xác định trọng tâm là giữ đà và vững tiến.

Trong khi đó, các chủ đầu tư lớn còn lại như Đất Xanh, Văn Phú, Khang Điền, Hà Đô... chủ yếu đặt mục tiêu doanh thu dưới 5.000 tỷ đồng năm nay, nhưng cũng đều tăng tích cực so với năm liền trước.

Thị trường phụ thuộc nhóm chủ đầu tư lớn

Theo các chuyên gia phân tích tại Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), hiệu quả toàn ngành bất động sản dân dụng hiện vẫn phụ thuộc lớn vào một số doanh nghiệp đầu ngành, đặc biệt là Vinhomes - đơn vị chiếm tới 70-90% doanh thu và 80-90% lợi nhuận toàn ngành trong giai đoạn 2021-2025.

ACBS dự báo tổng doanh thu nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn có thể đạt hơn 170.000 tỷ đồng trong năm 2026, trong khi tổng lợi nhuận khoảng 47.000 tỷ đồng, tăng khoảng 7%. Tuy nhiên, phần lớn tăng trưởng vẫn đến từ một số doanh nghiệp chủ lực thay vì lan tỏa toàn thị trường.

Đáng chú ý, điểm chung của các doanh nghiệp đặt kế hoạch tăng trưởng mạnh năm nay là đều sở hữu lượng doanh số chưa ghi nhận (backlog) lớn, được tích lũy từ các năm trước. Điều này đồng nghĩa phần lớn tăng trưởng của doanh nghiệp không đến từ việc thị trường đột ngột “nóng” trở lại, mà chủ yếu đến từ việc ghi nhận doanh thu của các dự án đã bán trước đó.

Tại Vinhomes, ban lãnh đạo doanh nghiệp cho biết khoảng 30-40% kế hoạch lợi nhuận năm nay đến từ phần doanh số chưa ghi nhận. Phần còn lại đến từ giao dịch bán buôn quy mô lớn và các dự án mới mở bán trong năm 2026.

Ban lãnh đạo Taseco Land cho biết kế hoạch kinh doanh tham vọng năm nay là thành quả của nhiều năm chuẩn bị dự án và tích lũy quỹ hàng. Nguồn thu chính của doanh nghiệp dự kiến đến từ các dự án như khu shophouse tại phố đi bộ trung tâm Thái Nguyên hay dự án Trung Văn tại Hà Nội.

Tương tự, với Văn Phú, doanh nghiệp này cũng xây dựng kế hoạch tăng trưởng dựa trên loạt dự án đã chuẩn bị từ nhiều năm trước như Vlasta Thủy Nguyên (Hải Phòng), Vlasta Premier Phú Thuận (TP.HCM) hay Vlasta Premier Phú Hội (Huế).

Vẫn còn áp lực

Dù 7/10 doanh nghiệp bất động sản dân dụng lớn nhất thị trường chứng khoán đặt kế hoạch tăng trưởng năm nay, thị trường chung năm 2026 vẫn được đánh giá là không dễ dàng.

Người mua nhà được dự báo tiếp tục ưu tiên các sản phẩm có khả năng ở thực, khai thác thực. Ảnh: Việt Linh.

Theo ACBS, một trong những rủi ro lớn nhất hiện nay là việc kiểm soát tín dụng bất động sản. Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh năm 2025, dòng vốn vào lĩnh vực này đang được kiểm soát chặt hơn và ưu tiên cho các dự án có pháp lý minh bạch. Điều này khiến khoảng cách giữa nhóm doanh nghiệp lớn và phần còn lại của thị trường ngày càng rõ hơn.

Trong khi các chủ đầu tư đầu ngành vẫn có thể huy động vốn và triển khai dự án, nhiều doanh nghiệp nhỏ hơn tiếp tục đối mặt áp lực dòng tiền, nợ vay và thanh khoản.

Mặt bằng lãi suất ở mức cao đối với người mua nhà, với lãi vay phổ biến 8,5-10% trong thời gian đầu và có thể lên tới 12-14% ở các năm sau, cũng ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định xuống tiền của nhà đầu tư và người mua ở thực.

Ngoài ra, giá đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính tiếp tục neo cao khiến giá bán khó giảm mạnh. Trong khi đó, nguồn cung mới lại chủ yếu nằm ở phân khúc trung - cao cấp, chưa phù hợp với nhu cầu thực của số đông người mua nhà.

Theo giới phân tích, đây là lý do thanh khoản thị trường dù cải thiện nhưng chưa thể phục hồi mạnh trên diện rộng.

Các chuyên gia đánh giá năm 2026 sẽ là giai đoạn “lửa thử vàng” của thị trường bất động sản dân dụng, khi doanh nghiệp buộc phải chứng minh năng lực triển khai dự án, quản trị dòng tiền và khả năng bán hàng thực tế.

Trong bối cảnh đó, thị trường được dự báo tiếp tục phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, lượng hàng tồn chưa ghi nhận lớn và khả năng tiếp cận vốn tốt sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Ngược lại, các doanh nghiệp thiếu dự án, áp lực tài chính lớn hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay có thể tiếp tục bị thu hẹp hoạt động.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng chung quan điểm này khi cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 khó xuất hiện những "cơn sốt" diện rộng như trước.

"Thanh khoản thị trường có thể cải thiện ở một số khu vực hưởng lợi từ hạ tầng hoặc nhu cầu ở thực cao, nhưng xu hướng chung vẫn là phục hồi chậm và mang tính chọn lọc", vị chuyên gia nhấn mạnh.