Tp.HCM tăng tốc phát triển nhà ở xã hội, cần tháo gỡ “điểm nghẽn” để đạt mục tiêu lớn

Nhà ở xã hội cần "tăng tốc"

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và công nhân ngày càng gia tăng, việc phát triển nhà ở xã hội đang trở thành nhiệm vụ trọng tâm của các địa phương, đặc biệt là Tp.HCM.

Dù đã đạt được những kết quả tích cực trong thời gian qua, quá trình triển khai vẫn bộc lộ nhiều khó khăn, đòi hỏi các giải pháp đồng bộ để tăng tốc trong giai đoạn tới.

Theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) "Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng Tp.HCM năm 2025 và 2 tháng đầu năm 2026" cho thấy, bức tranh phát triển nhà ở xã hội (NOXH) trên cả nước trong năm 2025 và những tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực.

Tp.HCM tăng tốc phát triển nhà ở xã hội.

Về phát triển NOXH tại Tp.HCM, địa phương có nhu cầu nhà ở lớn nhất cả nước, chương trình phát triển NOXH cũng đang ghi nhận nhiều chuyển biến rõ rệt. Năm 2025, thành phố đã hoàn thành 14 dự án với 13.040 căn hộ, đạt 100% kế hoạch.

Đây được xem là tiền đề quan trọng để Tp.HCM hướng tới mục tiêu phát triển 181.257 căn NOXH trong giai đoạn 2026 – 2030, riêng năm 2026 phải đạt khoảng 28.500 căn.

Ngay từ đầu năm 2026, thành phố đã khởi công 2 dự án với 2.656 căn hộ, đồng thời có thêm một dự án đủ điều kiện huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Hiện Tp.HCM đang có 11 dự án NOXH thi công với khoảng 9.700 căn. Đáng chú ý, thành phố đã chủ động chuẩn bị khoảng 1.730 ha quỹ đất để phát triển NOXH và đang xúc tiến lựa chọn nhà đầu tư cho nhiều dự án mới.

Cần xử lý "điểm nghẽn" để nhà ở xã hội thực sự phát triển

Dù vậy, theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, thị trường NOXH vẫn đang đối mặt với nhiều "điểm nghẽn" cần sớm được tháo gỡ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng; hiện nay, chủ đầu tư các dự án NOXH chưa được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2024–2030, trong khi người mua nhà phải vay với lãi suất khoảng 5,4%/năm.

Mức lãi này được đánh giá là khá cao so với giai đoạn trước và cũng cao hơn đáng kể so với nhiều quốc gia, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM.

Một bất cập lớn khác xuất phát từ quy định của Luật Nhà ở 2023 khi không còn tiêu chí về cư trú. Việc bỏ điều kiện này đã dẫn đến tình trạng người dân từ nhiều địa phương cùng đăng ký mua NOXH tại các đô thị lớn, gây áp lực rất lớn lên hệ thống xét duyệt.

HoREA dẫn chứng một dự án NOXH ở Quận 10 (cũ) cho thấy, dù chỉ có 750 căn hộ nhưng đã có hơn 12.000 hồ sơ đăng ký, khiến việc lựa chọn đối tượng trở nên quá tải và tiềm ẩn nguy cơ thiếu minh bạch.

Bên cạnh đó, quy định hiện hành cũng chưa xác định rõ các nhóm đối tượng ưu tiên, dẫn đến việc người có nhu cầu thực sự vẫn phải tham gia bốc thăm hoặc chờ đợi kéo dài. Điều này phần nào làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách NOXH.

Theo HoREA, việc giao cho chủ đầu tư quyền lập danh sách người mua, thuê mua NOXH đang tạo thêm áp lực lớn cho doanh nghiệp. Trong bối cảnh cung không đủ cầu, doanh nghiệp phải xử lý hàng nghìn hồ sơ, tốn kém thời gian, chi phí và đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý.

Ông Châu cho rằng, cơ chế này cần được điều chỉnh theo hướng minh bạch hơn, có sự tham gia trực tiếp của cơ quan quản lý nhà nước hoặc ứng dụng công nghệ để giảm tải cho doanh nghiệp.

Người dân nhận sổ hồng NOXH tại Tp.HCM (ảnh tư liệu).

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM kiến nghị cần sớm hoàn thiện cơ chế tín dụng ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua NOXH, trong đó xem xét giảm lãi suất vay xuống mức hợp lý hơn.

Đồng thời, cần bổ sung lại tiêu chí cư trú theo hướng linh hoạt nhưng vẫn đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng, tránh tình trạng đăng ký tràn lan. Bên cạnh đó, việc xác định rõ các nhóm đối tượng ưu tiên là cần thiết để đảm bảo công bằng và hiệu quả chính sách. 

HoREA cũng đề xuất tách vai trò xét duyệt hồ sơ khỏi chủ đầu tư, giao cho cơ quan chức năng hoặc hệ thống số hóa quản lý nhằm nâng cao tính minh bạch.

Ngoài ra, Tp.HCM cần đẩy nhanh tiến độ lựa chọn nhà đầu tư, giải phóng mặt bằng và tận dụng hiệu quả quỹ đất đã chuẩn bị để gia tăng nguồn cung.

Phùng Sơn