Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý đối với hồ sơ chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Dự luật dự kiến sẽ trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI (tháng 10-2026).
Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung 8 nhóm chính sách trong Luật Kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được Quốc hội thông qua ngày 28-11-2023, có hiệu lực kể từ ngày 1-8-2024 (được sửa đổi theo Luật số 43/2024/QH15 về hiệu lực thi hành). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, bảo đảm công khai, minh bạch, đồng bộ thống nhất với các pháp luật liên quan như đầu tư, đất đai, quy hoạch…
Đến nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã được thực hiện hơn 1 năm. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, đã xuất hiện những yêu cầu mới, đặc biệt là việc sắp xếp, điều chỉnh lại địa giới hành chính, tổ chức lại bộ máy hành chính nhà nước và thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, do đó cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định tại Luật này.
Đề xuất sửa đổi Luật sẽ tập trung giải quyết 8 nhóm chính sách lớn gồm: Điều chỉnh, bổ sung quy định chung; Sửa đổi, bổ sung quy định về: Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Sửa đổi, bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản; Sửa đổi, bổ sung về hợp đồng kinh doanh bất động sản; Sửa đổi, bổ sung về kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; Sửa đổi, bổ sung về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Khơi thông thị trường bất động sảnMỗi nhóm chính sách, Bộ Xây dựng đều đưa ra 2 phương án (giữ nguyên chính sách hiện tại hoặc sửa đổi, bổ sung), đồng thời phân tích những ưu điểm, nhược điểm, tác động của từng chính sách cũng như phương án. Trong các phương án, cơ quan chủ trì soạn thảo đều lựa chọn phương án sửa đổi.
Ví dụ, về chính sách kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn nhằm quy định rõ hơn về việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
Sửa đổi, bổ sung quy định nhằm làm rõ hơn về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh.
Sửa đổi, bổ sung quy định về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhằm quy định về bình đẳng hơn giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài và tổ chức, cá nhân trong nước.
Điều này sẽ giải quyết, tháo gỡ được nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn, bất cập của thị trường bất động sản làm cơ sở khơi thông thị trường, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản; giải quyết cân đối hài hòa quan hệ cung - cầu của thị trường bất động sản.
Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được hưởng lợi từ việc hoàn thiện phù hợp với thực tiễn thị trường hệ thống quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Sửa đổi quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương laiĐối với chính sách kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung làm rõ việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án, phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt; bổ sung quy định về việc công trình xây dựng cũng phải xong móng.
Việc sửa đổi này, theo Bộ Xây dựng giải quyết, tháo gỡ được vấn đề bất cập về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; làm cơ sở khơi thông thị trường, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
Với chính sách kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định để làm rõ hơn về yêu cầu trong kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, cụ thể: làm rõ tiến độ hoàn thành hạ tầng kỹ thuật phù hợp theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt và tương ứng theo tiến độ dự án được chấp thuận.
Các đề xuất sửa đổi, bổ sung như nêu trên giúp quản lý tốt hơn, đảm bảo việc kinh doanh quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản đúng yêu cầu, điều kiện, trình tự, thủ tục theo quy định; góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh và phát triển nền kinh tế nói chung.
Nhiều bất cập, hạn chế của quy định hiện hành về kinh doanh bất động sản
Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết một số khái niệm pháp lý cơ bản trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trước đây chưa được quy định đầy đủ hoặc chưa rõ ràng, như khái niệm "dự án bất động sản", "chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản"… dẫn đến cách hiểu và áp dụng chưa thống nhất giữa các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức và cá nhân.
Pháp luật trước đây chưa có quy định chặt chẽ về kiểm soát nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản, việc sử dụng hợp đồng mẫu và các nguyên tắc thanh toán trong giao dịch bất động sản. Điều này dẫn đến việc các chủ đầu tư tự xây dựng hợp đồng với nhiều điều khoản khác nhau, có trường hợp gây bất lợi cho người mua.
Bên cạnh đó, thực tiễn phát sinh nhiều mô hình kinh doanh bất động sản mới như condotel, officetel, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng… nhưng khung pháp lý điều chỉnh chưa đầy đủ, dẫn đến rủi ro pháp lí cho các bên tham gia giao dịch.
Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, thứ nhất, các quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trước đây chủ yếu tập trung vào nhà ở, trong khi chưa có quy định đầy đủ đối với công trình xây dựng không phải nhà ở.
Thứ hai, quy định về quyền kinh doanh của chủ đầu tư đối với bất động sản hình thành trong tương lai còn hạn chế, chưa bao quát đầy đủ các hình thức huy động vốn và khai thác bất động sản trong quá trình thực hiện dự án.
Thứ ba, quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh chưa thật sự rõ ràng đối với công trình xây dựng, đặc biệt là các công trình có thể được chuyển nhượng theo từng phần diện tích.
Thứ tư, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai còn thiếu chi tiết, phạm vi áp dụng chưa bao quát đối với công trình xây dựng không phải nhà ở.
Thứ năm, pháp luật chưa có quy định đầy đủ về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trong khi nhu cầu chuyển nhượng trên thực tế rất lớn.
