Việc xây dựng quy định mới không chỉ nhằm đồng bộ hóa địa giới hành chính sau sáp nhập mà còn giải quyết nhu cầu an cư chính đáng, bảo đảm hạ tầng kỹ thuật và pháp lý bền vững cho người dân TP HCM.
Không để phát sinh khu dân cư "nhếch nhác"
Hiện nay, TP HCM đang áp dụng đồng thời 3 quy định về tách, hợp thửa đất gồm: Quyết định 100/2024 (khu vực TP HCM cũ), Quyết định 38/2024 (khu vực Bình Dương cũ) và Quyết định 24/2024 (khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ). Sau khi sáp nhập địa giới hành chính, các quy định riêng lẻ này không còn phù hợp để thực hiện thống nhất trên toàn địa bàn thành phố, cần thiết phải điều chỉnh để hợp nhất. Việc xây dựng quyết định mới được thực hiện theo quy trình, thủ tục rút gọn.
Tại cuộc họp nghe báo cáo về dự thảo này, Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Minh Thạnh nhấn mạnh quy định về điều kiện tách, hợp thửa và diện tích tối thiểu là nội dung quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống xã hội. Đây là nhu cầu chính đáng của người dân nhằm ổn định cuộc sống. Do đó, lãnh đạo thành phố chỉ đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường tập trung phối hợp chặt chẽ với các sở, ngành và chính quyền phường, xã để hoàn thiện dự thảo, tham mưu trình UBND TP HCM.
Trong quá trình hoàn thiện, cơ quan soạn thảo cần rà soát, đánh giá kỹ tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật như lối đi, hệ thống cấp thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác, đặc biệt là tại khu vực nông thôn. Cần xác định rõ nội dung hạ tầng mà chủ sử dụng đất phải thực hiện, nhằm tránh phát sinh các khu dân cư tự phát không bảo đảm an toàn về giao thông, cấp điện, phòng cháy chữa cháy sau khi tách thửa.
Riêng về lối đi, dự thảo cần nghiên cứu cơ chế ràng buộc tính pháp lý ổn định, lâu dài. Yêu cầu phải có sự xác nhận của chính quyền địa phương nhằm bảo đảm không phát sinh tranh chấp, khiếu nại trong quá trình sử dụng. Ngoài ra, thành phố yêu cầu nghiên cứu kế thừa những kết quả thuận lợi, đồng thời khắc phục triệt để các vướng mắc từ quy định của các địa phương trước khi sáp nhập. Đối với những nội dung phát sinh thực tế mà pháp luật chưa điều chỉnh, cần nghiên cứu bổ sung để giao thẩm quyền cho UBND phường, xã chủ động xem xét hoặc giao các sở, ngành tổng hợp tham mưu cho UBND thành phố quyết định.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM tham mưu 5 mức diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở
Phân loại diện tích theo đặc thù 5 khu vực
Trong quá trình soạn thảo, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã tiếp nhận ý kiến đóng góp từ 102 đơn vị. Theo đó, các bên thống nhất phương án của Sở Xây dựng về 5 mức diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Cụ thể: Khu vực I: Diện tích tối thiểu 36 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m; khu vực II: Diện tích tối thiểu 50 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m; khu vực III: Diện tích tối thiểu 60 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m; khu vực IV: Diện tích tối thiểu 80 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m; khu vực V: Diện tích tối thiểu 100 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.
Về phân chia địa giới, khu vực I và II gồm các phường thuộc địa bàn TP HCM cũ. Các phường thuộc tỉnh Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây và đặc khu Côn Đảo được xếp vào khu vực III với diện tích tối thiểu 60 m2. Quy định này nhằm kế thừa các Quyết định 38/2024 và 24/2024 trước đó.
Riêng đối với mức diện tích 60 m2 tại khu vực Bình Dương cũ, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã điều chỉnh chiều ngang mặt tiền theo lộ giới để phù hợp thực tế. Cụ thể, thửa đất tiếp giáp lộ giới quy hoạch đường giao thông dưới 19 m thì chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m; trường hợp lộ giới từ 19 m trở lên thì các kích thước này không được nhỏ hơn 5 m.
Về tiêu chí lối đi, việc giải quyết tách, hợp thửa dựa trên cơ sở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và hiện trạng thực tế. Tùy thuộc vào hình dáng hình học của lối đi, cơ quan chức năng sẽ xác định các điều kiện về phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm và cấp phép xây dựng nhằm bảo vệ tài sản, quyền lợi của người dân cũng như các chủ sử dụng đất liền kề.
Đối với thửa đất không tiếp giáp đường giao thông mà chỉ có lối đi, diện tích tối thiểu được quy định là 60 m2. Trong đó, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m nếu lối đi hoặc lộ giới quy hoạch đường giao thông dưới 20 m; và không nhỏ hơn 5 m nếu lộ giới từ 20 m trở lên.
Riêng tách thửa đất nông nghiệp được chia thành hai loại: tối thiểu 500 m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác; và 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc chăn nuôi tập trung.
