Theo khảo sát, tại xã Mê Linh, nhiều lô đất nằm ở mặt đường kinh doanh đang được rao bán với giá khoảng 70 - 110 triệu đồng/m2. Thậm chí, có những nơi được bán với giá 150 - 200 triệu đồng/m2.
Ví dụ, một lô đất mặt đường quốc lộ có diện tích 70 m2 có giá 10 tỷ đồng, tương đương hơn 142 triệu đồng/m2. Một lô đất mặt đường khác có diện tích 80m² được bán với giá 12,5 tỷ đồng, tương đương 156 triệu đồng/m2.
Chị Lê Thị Duyên, môi giới nhà đất ở Mê Linh cho biết, khoảng 2 tháng gần đây, rất nhiều nhà đầu tư quan tâm trở lại đến bất động sản tại khu vực này. “Giá những lô đất mặt đường hiện đã lên đến 150 triệu đồng/m2. Ngay cả các lô đất trên mặt ngõ ô tô cũng có giá 50 - 70 triệu đồng/m2. Dù giá cao nhưng nhiều chủ đất hiện vẫn có tâm lý giữ với kỳ vọng say này đẩy lên thêm”, chị Duyên nói.
 |
| Bất động sản ven Hà Nội tăng giá trước Tết Nguyên đán. Ảnh minh họa: VTV. |
Không chỉ nhà đất thổ cư mà tại các dự án khu đô thị, giá nhà biệt thự ở Mê Linh cũng tăng phổ biến 30 - 50% so với cùng thời điểm năm 2024.
Tại dự án Long Việt Riverside, giá bán nhà biệt thự, liền kề tại đây đang ở mức 80 - 120 triệu đồng/m2, phổ biến nhất ở mức 95 triệu đồng/m2, tăng khoảng hơn 60%. Hay dự án HUD Mê Linh Central, giá bán nhà biệt thự, liền kề hiện dao động từ 60 - 85 triệu đồng/m2, phổ biến nhất ở mức 77 triệu đồng/m2, tăng khoảng 25% so với năm 2024.
Cũng giống Mê Linh, tại khu vực huyện Đông Anh cũ, giá đất nền tăng khá cao, hiện dao động từ khoảng 60 - 260 triệu đồng/m2.
Ví dụ, tại xã Đông Hội cũ (nay thuộc xã Đông Anh), một lô đất góc diện tích 80m², cách cầu Tứ Liên khoảng 900 m, đang được rao bán với giá 235 triệu đồng/m², tương đương 18,8 tỷ đồng/lô.
Tại khu vực thôn Đông Trù, một thửa đất diện tích 80m² gần cầu Đông Trù được môi giới chào bán với giá 20,86 tỷ đồng, tương đương khoảng 260,75 triệu đồng/m2. Trong khi đó, một lô đất có mặt tiền 5m, nằm trên đường Võ Nguyên Giáp, gần chân cầu Nhật Tân và khu đô thị Vinhomes Cổ Loa, diện tích 90 m2, đang được rao bán với giá 18,7 tỷ đồng, tương đương 207 triệu đồng/m2.
Còn tại xã Hoài Đức một lô đất nằm trên Đường 32, diện tích 55 m2, mặt tiền 3,68 m, được rao bán với mức giá lên tới hơn 285 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 15,7 tỷ đồng/lô.
Khu vực Hòa Lạc cũng ghi nhận sự sôi động rõ rệt. Tại các xã Thạch Thất, Phú Cát, Hòa Lạc…hàng loạt môi giới đồng loạt chào bán đất nền phân lô với giá từ 3-4 tỷ đồng/lô diện tích khoảng 80-100 m2 với thông điệp “ăn theo quy hoạch”, “đón đầu hạ tầng”.
Anh Trần Văn Tuấn - môi giới đất nền khu vực Hòa Lạc - cho biết, cuối tháng 12/2025, Hà Nội chính thức khởi công tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc) - đặc biệt là Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm vừa được thông qua đang thổi bùng kỳ vọng về một làn sóng dịch chuyển dân cư quy mô lớn ra các đô thị mới, đô thị vệ tinh.
Thời gian gần đây lượng khách hỏi mua đất nền khu Hòa Lạc tăng mạnh, chủ yếu là nhà đầu tư từ nội đô đi "săn đất". Nhiều lô đất trước đây giao dịch chậm, nay được hỏi liên tục. Có nơi giá chào tăng 10-20% so với cuối năm ngoái, dù thực tế hạ tầng chưa thay đổi nhiều.
"Hiện bên tôi cũng mới ra quỹ hàng chục căn đất nền tại Phú Cát, nếu khách hàng không đầu tư sớm sẽ nguy cơ hết hàng” anh Tuấn cho hay.
Cũng theo anh Tuấn, tới đây, Hà Nội dự kiến phát triển 5 khu đô thị mới hơn 4 triệu tỷ đồng cùng với kỳ vọng về làn sóng dịch chuyển dân cư quy mô lớn ra khỏi nội đô, đất nền vùng ven Hà Nội sẽ còn tăng giá và hút nhiều nhà đầu tư hơn nữa.
Cẩn trọng đầu tư "ăn" theo quy hoạch
Thực tế cho thấy, mỗi lần Hà Nội công bố thông tin quy hoạch lớn, thị trường đất vùng ven lại dậy sóng. Tuy nhiên, giới chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tỉnh táo, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
 |
| Chuyên gia khuyến cáo cần cẩn trọng khi đầu tư "ăn" theo quy hoạch. |
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty EZ Property cảnh báo, hiện tượng "đất nóng theo quy hoạch" đã từng xảy ra nhiều lần ở nhiều vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức... Nhưng nếu nhà đầu tư không phân biệt được giữa quy hoạch đã được phê duyệt và chỉ là đề xuất nghiên cứu thì sẽ rất dễ mua phải đất bị thổi giá hoặc vướng pháp lý.
Ví dụ Mê Linh dù có tiềm năng nhờ vị trí và quỹ đất lớn nhưng đầu tư lúc này chỉ phù hợp với người có tầm nhìn 5-7 năm, không vay ngân hàng, không kỳ vọng lướt sóng. Nếu không, rủi ro "ôm hàng" dài hạn là rất cao.
Bên cạnh đó, theo ông Toản, dù Mê Linh dù có vành đai 4 đi qua nhưng thực tế đường vành đai 4 chỉ mang tính chất liên vùng và phần lớn đi trên cao, qua nhiều diện tích đất nông nghiệp, khá giống đường cao tốc. Đây không phải trục giao thông xuyên đô thị nên dù có thêm thông tin khởi công hay hoàn thành cũng khó có thể đẩy bất động sản tăng nóng tiếp nếu không có những khu đô thị được tạo lập và hình thành dọc trục đường này. Chưa kể thời gian để hoàn thành một đường vành đai không phải trong ngắn hạn mà có thể kéo dài.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, việc di dân ra khỏi nội đô mới là chủ trương ở tầm định hướng, chưa có thông tin cụ thể về khu vực nào sẽ di dời, di dời ra đâu. Ngoài ra, lộ trình thực hiện cũng kéo dài từ năm 2026 đến 2045, chứ không phải câu chuyện một sớm một chiều. Vì vậy, đây là tầm nhìn dài hạn, người dân không nên chạy theo đám đông để đầu tư.
Theo ông Quê, rủi ro lớn nhất hiện nay là tình trạng bán nơi không dính quy hoạch, rồi lại mua vào nơi có nguy cơ dính quy hoạch.
"Tôi từng cảnh báo khi Hà Nội thông tin triển khai tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc), trong bán kính khoảng 15 km tính từ nút Hòa Lạc, các địa bàn như Thạch Thất, Ba Vì, Sơn Tây, Quốc Oai đều có khả năng rơi vào diện quy hoạch dự án. Hay như việc công bố khu đô thị Hòa Lạc quy mô khoảng 4.700 ha, nếu người dân chạy theo môi giới mua đất nền một cách vội vàng thì nguy cơ dính quy hoạch là rất lớn", ông Quê khuyến cáo.
Ông Quê cho rằng, người dân và nhà đầu tư cần có thông tin quy hoạch rõ ràng, chính thống trước khi xuống tiền. Cơ hội luôn có, nhưng không nên vội vàng.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản - cũng cũng cho biết, thời điểm trước, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng bùng nổ giá bán tại nhiều khu vực khi có thông tin quy hoạch hạ tầng, tuy nhiên điều này hầu hết mang tính chất lợi dụng thông tin nhằm đẩy giá thị trường lên cao.
Thực tế, những nhà đầu tư khi rót vốn mua bất động sản tại các khu vực này vào thời điểm trước đều mong muốn có lãi, sản phẩm thanh khoản tốt nhưng cuối cùng lại không thanh khoản được, tìm phương án cắt lỗ nên rơi vào tình cảnh khó khăn.
Theo ông Đính, những khu vực bị thổi giá sẽ nhanh chóng hạ nhiệt, bởi thị trường đang có xu hướng trở về giá trị thực.
