Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng dự thảo Nghị quyết có những điểm khác biệt so với các luật hiện hành, điển hình là cơ chế chỉ định chủ đầu tư dự án không qua đấu giá, đấu thầu.
Lo cạnh tranh không bình đẳng, nguy cơ hình thành cơ chế xin - cho
Theo ông Đỉnh, căn cứ Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật, Chính phủ được phép ban hành nghị quyết để điều chỉnh một số quy định của luật, nghị quyết do Chính phủ trình và báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Quốc hội.
 |
| Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh. |
“Về mặt pháp lý, các chính sách nêu trên đều hợp pháp. Vấn đề cần bàn luận là tính hợp lý của các chính sách trong dài hạn”, ông Đỉnh nhấn mạnh.
Theo phân tích của luật sư Đỉnh, Luật Nhà ở 2023 đã xác định hai hình thức phát triển nhà ở chủ đạo với tính chất khá đối lập.
Một là nhà ở thương mại - được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường, không kiểm soát đối tượng mua và không có sự hỗ trợ trực tiếp của Nhà nước. Hai là nhà ở xã hội - có sự hỗ trợ của Nhà nước và áp dụng cơ chế xét duyệt chặt chẽ đối tượng thụ hưởng.
“Từ đó có thể thấy, nhà ở thương mại giá phù hợp là một dạng ‘lai’ giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Đây là mô hình pha trộn giữa cơ chế thị trường và cơ chế ưu đãi, nên về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập”, ông Đỉnh nhận định.
Để minh họa, ông đưa ra giả định: tại thành phố X có hai dự án liền kề, quy mô và chỉ tiêu quy hoạch tương đương nhau. Dự án 1 là nhà ở thương mại giá phù hợp, được chỉ định chủ đầu tư và hưởng ưu đãi, bị kiểm soát giá bán ở mức 30 triệu đồng/m2. Dự án 2 là nhà ở thương mại thông thường, phải lựa chọn nhà đầu tư qua đấu giá, chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn nên giá bán lên tới 60 triệu đồng/m2.
Dù chất lượng, tiện ích tương đương, khách hàng chắc chắn sẽ ưu tiên dự án có giá thấp hơn. Hệ quả là chủ đầu tư dự án 1 có thể bán hết hàng, trong khi dự án 2 rơi vào cảnh ế ẩm. Điều này có thể tạo ra cạnh tranh không bình đẳng.
“Quy luật thị trường sẽ khiến các chủ đầu tư tìm mọi cách để được xếp vào diện ‘giá phù hợp’ nhằm tăng thanh khoản. Khi đó, nguy cơ hình thành cơ chế xin - cho là rất rõ ràng”, luật sư Đỉnh cảnh báo.
Một vấn đề khác được chuyên gia này chỉ ra là nếu áp dụng đại trà chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp, Nhà nước có thể thất thu tiền sử dụng đất do không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo cơ chế cạnh tranh.
Việc chỉ định chủ đầu tư, giao đất không qua đấu giá, đấu thầu cũng khiến thị trường có nguy cơ quay lại cơ chế phân bổ hành chính, làm suy giảm tính minh bạch và cạnh tranh vốn là nguyên tắc cốt lõi của thị trường bất động sản.
“Chúng ta đang nỗ lực hoàn thiện thể chế theo hướng thị trường, nếu không thận trọng, chính sách này có thể vô tình đưa thị trường trở về tư duy bao cấp”, ông Đỉnh nói.
Lỗ hổng trục lợi chính sách?
Đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cũng tiềm ẩn nguy cơ trục lợi, theo phân tích của luật sư Đỉnh.
 |
| Chuyên gia lo ngại đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tạo sự cạnh tranh không bình đẳng và lỗ hổng trục lợi chính sách. |
Dù có thể khống chế người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán - một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận (“sổ hồng”) hoặc sau 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua. Bởi vậy, giới đầu tư có thể mua hàng loạt căn nhà ở thương mại giá phù hợp để bán kiếm lời.
Đáng chú ý, dự thảo không quy định cơ chế xét duyệt đối tượng được mua như nhà ở xã hội, trong khi lại cho phép mỗi cá nhân được sở hữu một căn tại một dự án. Theo ông Đỉnh, quy định này hoàn toàn có thể bị “lách” bằng cách nhờ người khác đứng tên.
Không chỉ người mua, chủ đầu tư cũng có thể lợi dụng kẽ hở. Một kịch bản được nêu ra là doanh nghiệp chỉ định các cá nhân đứng tên mua căn hộ, sau khi bàn giao và cấp sổ mới bán ra thị trường theo giá "thả nổi", không bị giới hạn bởi lợi nhuận định mức 15%.
Từ những phân tích trên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng không nhất thiết phải tạo thêm một loại hình nhà ở “lai” mới. Thay vào đó, cần tập trung hoàn thiện và tháo gỡ vướng mắc cho chính sách nhà ở xã hội hiện hành.
Hiện Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Theo ông, cần theo dõi, tổng kết và đánh giá hiệu quả của nghị quyết này trước khi tính tới việc mở rộng hoặc điều chỉnh.
Ông đề xuất Chính phủ cần quán triệt thực hiện nghiêm việc dành quỹ đất nhà ở xã hội trong các khu đô thị, có chế tài cụ thể đối với địa phương, chủ đầu tư chậm triển khai. Đồng thời, nghiên cứu hình thành các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung, quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, cung cấp đủ tiện ích thiết yếu cho người thu nhập trung bình và thấp.
“Nếu chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu ở thực thì không cần phải có thêm loại hình nhà ở xã hội lai thương mại”, ông Đỉnh nhấn mạnh.
